Na 35.Forumu nekretnina u Šibeniku prijavljeno je oko 500 agenata iz cijele Hrvatske, našu Ličko-senjsku županiju predstavljati će tvrtka Lika nekretnine d.o.o. Otočca.
Nekretnine su u '22. nastavile biti vrlo tražene, i za stanovanje i kao investicija. Kod lokalnog stanovništva uvijek je prisutan tradicionalan pristup ulaganju u nekretnine, a zbog sve veće atraktivnosti Hrvatske obale u segmentu 'second home-a', ali i zbog nisko oporezovanog a vrlo profitabilnog segmenta turističkog najma, na tom je području sve je veći broj stranih kupaca, koji se u ’22. popeo na 36% ukupnog broja stjecatelja, te porastao 38% u odnosu na ’21. Svi trendovi u ’22. bili su intenzivirani radi rasta stope inflacije, zbog koje se ulaganjem u nekretnine čuvala vrijednost novca; uvođenja Eura; porasta kamatnih stopa na stambene kredita; tzv. 'APN-a; posljedica pandemije, za vrijeme koje se pojačao fokus na kvalitetu stanovanja, a mnogi akumulirali kapital; i pogotovo u Zagrebu, radi potresa.
Indeks rasta realiziranih cijena u ’22. u odnosu na ’21. bio je 14,75% na razini cijene Hrvatske, a prosječne realizirane/postignute cijene bile su 2.280 E/m2 na obali, 1.980 E/m2 u Zagrebu, te 1.804E/m2 u ostatku Hrvatske (izvor: Burza nekretnina). Hrvatsko tržište nekretnina vrlo je segmentirano, te se najviše prosječne cijene i stope njihovog rasta bilježe na područjima koja su ekonomski i turistički aktivna. Velike su razlike s obzirom regiju, lokaciju (dio grada, i atraktivnost mikrolokacije), vrstu nekretnine (nisu jednako rasle cijene stanova i kuća), i njene karakteristike (starost, stanje, katnost, raspored itd.).
Najviše su porasle cijene novosagrađenih stanova, koji su, uz njihove objektivne karakteristike, pogotovo u Zagrebu vrlo tražen 'proizvod' nakon potresa, a gradi ih se nedovoljno da bi se zadovoljile potrebe tržišta.
Manjak ponude u svim segmentima, a pogotovo u onome novogradnje po barem prosječnim cijenama, sve je veći problem. I u ’22., koja se na prvi pogled činila vrlo aktivnom po broju novosagrađenih stanova, broj izdanih građevinskih dozvola i dalje je bio cca 34% manji nego na vrhuncu tržišta 2006.(izvor: Broj izdanih građevinskih dozvola za stanove, Državni zavod za statistiku)
Sve su prisutniji trendovi koju ukazuju da mora doći do promjena. Tražene cijene stambenih nekretnina rasle su većom stopom nego realizirane, razlika se u ’22. povećala u odnosu na ’21., i iznosila je 23% (izvor: Burza nekretnina), što ukazuje da su tražene cijene previsoke. Iako je ukupan broj transakcija stambenim nekretninama porastao 12.6% u ’22. u odnosu na ’21. (izvor: Ministarstvo financija), posrednici u prometu nekretninama bilježe usporavanje tog trenda od kraja ’22. i početkom ’23., što pripisujemo sve manjem broju građana koji žele kupiti ili si mogu priuštiti nekretnine s nerealno visokim cijenama.
Aktivnost na tržištu u ’23. ovisit će o tome hoće li doći do potrebne segmentacije i veće diferencijacije cijena, prema kriteriju novogradnja-rabljena nekretnina, a još više na osnovu svih ostalih koji ih karakteriziraju. Neće se više lako i brzo prodavati rabljene, zapuštene nekretnine na neatraktivnim lokacijama, po nerealno visokim cijenama, jer se 'potrošio' fond kupaca koji su ih spremni ili u mogućnosti platiti; jer više nema APN-a koji je potaknuo mnoge da kupe preskupe nekretnine; i jer je dovršeno uvođenje Eura, koje je snažno utjecalo na povećanu potražnju u ’22. Na aktivnost tržišta će naravno utjecati i uobičajeni makroeknomski pokazatelji: stope BDP-a, rasta primanja, inflacije i kamata na stambene kredite, te stanje u turističkom sektoru, iz kojega se generira velik broj investicijskih kupnji nekretnina.
Velik pad prosječnih cijena ne očekujemo, pogotovo ne onih luksuznih novogradnji, jer će vrlo mali broj izgrađenih nekretnina u tom segmentu nastaviti nalaziti kupce.
Najveći izazov na tržištu i sve veći problem je manjak priuštivih nekretnina, i u segmentu novogradnje, i u onome rabljenih. Priuštivost rabljenih lako će se riješiti ako vlasnici smanje očekivanja, a u onome novogradnje je puno kompleksniji.
Ne može se očekivati od developera da se fokusiraju na razvoj priuštivih nekretnina, bez stimulacije njihovog ulaganja u taj segment kroz porezne olakšice ili neke oblike suradnje s javnim sektorom, npr. ustupanje javnog zemljišta, ili njegovu kupnju po povoljnijim cijenama, olakšice na komunalne doprinose i sl. Priuštivo stanovanje odgovornost je države, tj. jedinica lokalne samouprave, i krajnje je vrijeme da počnemo sustavno i analitično promišljati o primjerenim modelima. Postoje u skoro svim državama EU-a, ima ih raznih, ali generalno se temelje na javno-privatnim partnerstvima kojima se na tržište puštaju priuštivi stanovi za najam. Postojeći modeli u Hrvatskoj svakako ne postižu cilj veće dostupnosti priuštivog stanovanja ključnim sudionicima razvoja društva.
I.B.
PRINT